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先行先試，南京力推公募REITs試點(diǎn)

公募REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種在資本市場(chǎng)公開(kāi)交易、通過(guò)證券化方式將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為具有較好流動(dòng)性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，目前試點(diǎn)聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，在資產(chǎn)類型上優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、各類市政工程等。近期，國(guó)家發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)布“REITs新規(guī)”，將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施也納入試點(diǎn)范圍，同時(shí)對(duì)其合規(guī)性提出了具體要求。

貫徹落實(shí)新規(guī)，各地方出臺(tái)了相應(yīng)的操作規(guī)則與支持政策。南京市出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的若干措施》，制定了十一條措施，鼓勵(lì)我市公募REITs產(chǎn)品申報(bào)和發(fā)行，其中重點(diǎn)支持園區(qū)類資產(chǎn)開(kāi)展試點(diǎn)。目前，南京市許多國(guó)有企業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)公募REITs，在發(fā)行工作上走在了前列，包括江北新區(qū)研創(chuàng)園孵鷹大廈公募REITs項(xiàng)目、新工集團(tuán)園區(qū)類項(xiàng)目、江寧（大學(xué)）科教創(chuàng)新園項(xiàng)目、江寧倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、溧水水務(wù)集團(tuán)項(xiàng)目、建鄴高投產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目等十余單。

實(shí)操分析，助力企業(yè)攻克公募REITs申報(bào)難點(diǎn)

國(guó)有企業(yè)發(fā)行公募REITs面臨的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，是其作為公募產(chǎn)品，必須接受嚴(yán)格發(fā)行條件和審慎金融監(jiān)管，尤其是項(xiàng)目的“收益性”和“合規(guī)性”。

在收益性方面，為滿足公募REITs首發(fā)資產(chǎn)10個(gè)億的發(fā)行要求，國(guó)有企業(yè)須從收益法本質(zhì)入手，緊扣“現(xiàn)金流”和“折現(xiàn)率”這兩大關(guān)鍵要素。項(xiàng)目資產(chǎn)的現(xiàn)金流得到提高，一方面可以增大項(xiàng)目中所含的資產(chǎn)數(shù)量，提升每項(xiàng)資產(chǎn)的使用效率，降低空置率，進(jìn)而在可能的范圍內(nèi)提高租金等收入；另一方面可以從現(xiàn)金流的未來(lái)增長(zhǎng)角度，以該類型資產(chǎn)的商業(yè)模式，向有關(guān)主管部門(mén)論證項(xiàng)目現(xiàn)金流的未來(lái)增長(zhǎng)空間，從而提高總估值；同時(shí)，使用盡可能低的折現(xiàn)率，更有利于在收益法下提高資產(chǎn)估值。

在合規(guī)性方面，國(guó)企在申報(bào)環(huán)節(jié)須重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)證辦理、資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性兩大產(chǎn)權(quán)范疇問(wèn)題。申報(bào)環(huán)節(jié)會(huì)涉及兩類產(chǎn)證：一類是不動(dòng)產(chǎn)證，包括《土地使用權(quán)證》等，申報(bào)要求這類產(chǎn)證齊全，在項(xiàng)目啟動(dòng)前盡早完善、補(bǔ)辦；另一類是投建流程相關(guān)的證件，包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》以及驗(yàn)收證明等。

與此同時(shí)，企業(yè)需關(guān)注資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和土地權(quán)屬問(wèn)題。在項(xiàng)目啟動(dòng)前，企業(yè)要確保項(xiàng)目公司相關(guān)股東一致同意并配合公募REITs啟動(dòng)工作，并且相關(guān)部門(mén)和協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目發(fā)行REITs無(wú)異議。在土地使用合規(guī)性方面，若資產(chǎn)涉及劃撥地，則需要當(dāng)?shù)卣蛐姓鞴懿块T(mén)對(duì)項(xiàng)目發(fā)行REITs出具無(wú)異議函；若資產(chǎn)涉及土地出讓，則需要土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)出具無(wú)異議函。

以上，是申報(bào)前要完備的要件。申報(bào)提交后，企業(yè)就要關(guān)注國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)有發(fā)行案例，在國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司環(huán)節(jié)，和項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至公募基金環(huán)節(jié)，主要采取三種方式：一是當(dāng)?shù)貒?guó)資監(jiān)管部門(mén)出具批復(fù)來(lái)取得豁免或許可（如滬杭甬REIT、交投廣河REIT）；二是當(dāng)?shù)卣鞔_股權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易程序（如中航首鋼REIT、建信中關(guān)村REIT）；三是發(fā)行人集團(tuán)內(nèi)部審批，以不出表方式發(fā)行REITs，律師認(rèn)定符合內(nèi)部資產(chǎn)重組，報(bào)國(guó)資委備案（如首創(chuàng)水務(wù)REIT）。國(guó)企應(yīng)當(dāng)采取合規(guī)、適當(dāng)?shù)膰?guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易豁免程序，使目標(biāo)公募基金得以順利購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)。

藍(lán)圖展望，南京公募REITs發(fā)行四大建議

通過(guò)研究公募REITs試點(diǎn)所呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品特點(diǎn)，以及南京市國(guó)有資產(chǎn)在發(fā)行過(guò)程中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，揚(yáng)子國(guó)投課題組從擬發(fā)行企業(yè)的角度，總結(jié)出四大建議。

推動(dòng)有南京特色的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)發(fā)行。公募REITs作為一種公募產(chǎn)品，其發(fā)行范圍可以適當(dāng)拓寬。南京市國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活的重點(diǎn)是保障房、交通、能源基礎(chǔ)設(shè)施等準(zhǔn)公益性資產(chǎn)，這類資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)大，兼具經(jīng)營(yíng)性與公益性，收益高于純公益性資產(chǎn)。如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠制定出臺(tái)相關(guān)支持政策，對(duì)此類型的資產(chǎn)傾斜，在風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)公益性資產(chǎn)的盤(pán)活，將有助于南京國(guó)企實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)優(yōu)良經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)更好承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，進(jìn)而形成南京模式。

加強(qiáng)業(yè)務(wù)交流培訓(xùn)，交流推廣發(fā)行實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。公募REITs發(fā)行的環(huán)節(jié)多、要求嚴(yán)，對(duì)于從未發(fā)行或尚未啟動(dòng)公募REITs項(xiàng)目的企業(yè)而言，有許多技術(shù)上的操作難點(diǎn)。建議有關(guān)部門(mén)從全市層面，組織已經(jīng)申報(bào)或即將發(fā)行公募REITs的項(xiàng)目組進(jìn)行業(yè)務(wù)交流、融資培訓(xùn)等活動(dòng)，促進(jìn)擬發(fā)行單位的資本運(yùn)作水平得以提高。

加大政策支持力度，激發(fā)企業(yè)融資內(nèi)驅(qū)力。國(guó)有企業(yè)在公募REITs發(fā)行過(guò)程中，可能涉及自身優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出表，發(fā)行成本相對(duì)于其他融資方式要高，且涉及相關(guān)費(fèi)用，這可能降低一些企業(yè)實(shí)操的源動(dòng)力和積極性。希望有關(guān)部門(mén)在試點(diǎn)初期加大對(duì)申報(bào)、發(fā)行公募REITs項(xiàng)目企業(yè)的引導(dǎo)、培育和貨幣補(bǔ)償，激發(fā)國(guó)有資產(chǎn)的高質(zhì)量盤(pán)活。

注重資產(chǎn)培育，循序漸進(jìn)推行Pre-REITs。2023年3月1日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)的《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》實(shí)施，這為基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)量身打造了不動(dòng)產(chǎn)投資基金這一特殊平臺(tái)。《指引》放松了不動(dòng)產(chǎn)私募的借款期限與擴(kuò)募限制，明確了基金的結(jié)構(gòu)化安排與不動(dòng)產(chǎn)的投資范圍，使得國(guó)有企業(yè)可以更便捷、高效地實(shí)現(xiàn)從Pre-REITs到公募REITs的演進(jìn)方案，即先將資產(chǎn)以私募不動(dòng)產(chǎn)基金的方式進(jìn)行盤(pán)活，再以公募REITs的形式退出，從而有效盤(pán)活那些存量暫未達(dá)到公募REITs發(fā)行條件的資產(chǎn)。