一方面，從地方政府的角度來看，在地方隱性債務(wù)規(guī)模日漸擴大，城投公司積極化解“隱債”背景下，城投公司類公益性基礎(chǔ)建設(shè)資渠道逐漸收緊，在創(chuàng)新融資環(huán)境的要求下，逼迫城投公司必須進行市場化轉(zhuǎn)型，通過創(chuàng)新型工具，提升盈利能力，創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，基礎(chǔ)建設(shè)REITs或?qū)⒊蔀榛獾胤秸畟鶆?wù)的有效手段。另一方面，從國家宏觀政策來看，十四五規(guī)劃、中央經(jīng)濟工作會議均提出城市更新的概念，城投公司作為城市基建的主力軍，其業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域：如公路、鐵路、機場、港口等交通設(shè)施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等公用事業(yè)設(shè)施投資等領(lǐng)域，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量的資產(chǎn)，這與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)高度重合。

2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發(fā)行主體城投公司，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營業(yè)務(wù)為交通道路投資，收入來源于公路收費。

從試點相關(guān)工作的通知中可知，重點支持區(qū)域：京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護區(qū)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

試點行業(yè)分為層次，第一層次：交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)、新基建、保障性租賃住房，第二層次：水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等其他基礎(chǔ)設(shè)施。

結(jié)合試點要求來看，首先，從資產(chǎn)情況分析，基礎(chǔ)建設(shè)REITs對底層資產(chǎn)的資產(chǎn)的權(quán)屬、收益、現(xiàn)金流等多方面要求嚴(yán)格；其次，從項目運營能力分析，城投公司的職能一直以投融資建設(shè)為主，沒有專業(yè)的市場化運營能力、專業(yè)人才缺乏，經(jīng)驗有限。從城投公司現(xiàn)在發(fā)展現(xiàn)狀來看，能夠滿足發(fā)行要求的優(yōu)質(zhì)城投公司較少。另外，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)地方城投公司，其融資途徑多元、通暢，但通過REITs融資就要面臨原有資產(chǎn)出表的問題，影響城投公司的后續(xù)評級，對其他融資產(chǎn)品可能產(chǎn)生不利影響，因此具有優(yōu)質(zhì)項目、資產(chǎn)的城投公司參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的積極性并不高漲。

想要改善城投公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不達(dá)標(biāo)的困境，城投公司應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級步伐、完成市場化改革，充分利用政府平臺優(yōu)勢，盤活存量資產(chǎn)，主動資產(chǎn)、收入、利潤各方面入手，打造可以形成穩(wěn)定現(xiàn)金流基礎(chǔ)設(shè)施項目。結(jié)合現(xiàn)在的政策，可以先從試點區(qū)域城投公司入手，培育一批示范項目，進而帶動其他地區(qū)。比如，交投公司可以重點關(guān)注收費高速公路、港口等資產(chǎn)；公用事業(yè)城投可以重點關(guān)注污水處理和環(huán)保、垃圾清運項目；園區(qū)要提升運營和服務(wù)水平，帶動資產(chǎn)的升值；文旅公司要清晰產(chǎn)權(quán)，加大市場的管理力度。