基礎設施REITs此時將城市更新、酒店、體育場館等資產納入試點，是適配經濟發(fā)展階段、破解現實難題與契合國家戰(zhàn)略的關鍵選擇，核心邏輯圍繞盤活存量、緩釋風險、賦能國策、完善市場展開。

（一）激活存量資產：破解融資瓶頸的必然

我國基礎設施存量規(guī)模龐大，但長期存在流動性不足問題。傳統(tǒng)財政與信貸投入已難以為繼，而REITs能將城市更新項目、體育場館等有穩(wěn)定現金流的存量資產轉化為可流通金融產品，快速回收資金用于新投資，形成“投資-運營-退出-再投資”的良性循環(huán)。此前已發(fā)行的REITs雖初顯成效，但與巨量存量相比仍有空間，此次擴圍正是釋放存量價值的關鍵一步。

（二）緩釋債務風險：適配地方融資轉型的需要

當前地方政府及城投公司債務化解進入關鍵期，部分主體面臨較大償債壓力。REITs作為權益融資工具，可直接降低發(fā)行主體資產負債率，避免債務風險累積。對持有大量城市更新、酒店等資產的城投公司而言，通過REITs實現資產退出，既能盤活沉淀資本，又能擺脫對債務融資的過度依賴，契合中央推進地方融資平臺轉型的政策導向。

（三）賦能國家戰(zhàn)略：銜接國策落地的金融支撐

擴圍精準對接“城市更新”與“擴大內需”兩大國策。城市更新項目投資大、周期長，僅靠財政難以支撐，納入REITs可吸引社會資本參與，破解資金難題；體育場館、商旅綜合體等資產的納入，能提升服務供給質量，激活消費潛力，呼應消費升級導向。REITs由此成為連接社會資本與國家戰(zhàn)略的重要紐帶。

（四）完善資本市場：吸引長期資金的結構優(yōu)化

我國REITs市場在實現階段性突破后，仍面臨三大核心挑戰(zhàn)亟待破解。

資產估值方法論尚未統(tǒng)一，部分項目因現金流預測與實際運營存在偏差，導致估值合理性存疑；二級市場流動性不足問題凸顯，個別產品長期處于折價交易狀態(tài)，制約市場活力釋放；專業(yè)人才儲備短缺，既通曉基礎設施運營、又精通資本市場規(guī)則的復合型人才尤為稀缺，成為提質增效的關鍵瓶頸。

針對痛點，國家發(fā)改委已醞釀新一輪改革組合拳，從制度、市場、人才三端精準發(fā)力。

制度層面，正在推進的REITs立法工作方案，擬將試點階段的成熟經驗上升為全國統(tǒng)一的制度性安排，明確權責邊界與操作規(guī)范，筑牢市場發(fā)展根基；

市場層面，投資者教育專項行動計劃即將啟動，聚焦產品特性與風險收益邏輯開展普及，引導理性投資氛圍形成；

人才層面，“領航計劃”同步推進，定向培育專業(yè)管理團隊，填補人才供給短板。

展望未來，隨著“十四五”規(guī)劃重大項目陸續(xù)落地，REITs市場迎來擴容提質的黃金機遇。專家預測，至2026年我國REITs市場規(guī)模有望突破5000億元，躋身全球重要REITs市場行列。作為政策設計者與市場培育者，發(fā)改委將持續(xù)發(fā)揮“指揮棒”作用，推動市場從“試點探索”邁向“常態(tài)化發(fā)展”、從“新興業(yè)態(tài)”走向“成熟規(guī)范”。

最終，REITs將成為我國資本市場的重要組成部分，以盤活存量資產、引導長期資本的核心價值，為經濟高質量發(fā)展注入持久動能。